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购房者购买无产权证房 竟签长期租赁合同

刘先生问:我和一个朋友签订汽车租赁协议,约定使用他的汽车20年。可以吗?民博律师事务所胡占全律师认为:根据《合同法》第二百一十四条:

无产权房,顾名思义,就是没有房产证的房子。本案中的小李最近碰上了烦心事,就因为购买了一套无产权房。

租赁到期租户不搬如何收房?西宁装修网了解到,市民赵先生反映,他的房客一直拖着不支付房租,按照签订的租房协议规定已经可以终止协议。但是房客不接电话也不来搬东西。赵先生现在联系不上房客也不敢动他的东西,不知道应该怎么解决这一问题,遂求助栏目。

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购房者购买无产权证房 竟签长期租赁合同。刘先生问:我和一个朋友签订汽车租赁协议,约定使用他的汽车20年。可以吗?

楼市案例:买LOFT公寓

租赁到期租户不搬如何收房

投稿来源:启盈门

民博律师事务所胡占全律师认为:根据《合同法》第二百一十四条:租赁期限不得超过二十年。这仅是关于租赁期限最高限制的规定,按照国家有关规定,汽车的技术使用寿命是十年,双方当事人不能约定租赁期超过十年。

签了长期租赁合同

西宁装修网了解到,市民赵先生反映,他的房客一直拖着不支付房租,按照签订的租房协议规定已经可以终止协议。但是房客不接电话也不来搬东西。赵先生现在联系不上房客也不敢动他的东西,不知道应该怎么解决这一问题,遂求助栏目。

汽车融资租赁业务在国内落地多年,但有些消费者依然没有弄清楚这种新型购车模式和贷款购车的差别,签署融资租赁协议后,发现汽车行驶证上留的不是自己的名字,顿时产生疑惑:“我是买车,为何行驶证上是公司名称?”有人担心,租赁期结束后,这辆车的产权能不能顺利过户到自己名下。

[责任编辑:dayuzhang]

小李在杭州市区购买了一套LOFT公寓,面积约50平方米,总价40多万元。他与开发商签订了购房合同,但这份购房合同与普通房产合同不一样,它实际上是一份45年的长期租赁合同。

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融资租赁本质是一种“融资”+“融物”的服务,是融资租赁公司(出租人)根据消费者(承租人)对车辆和供货商的选择,向供货商购买的车辆,出租给承租人使用,承租人按期支付租金,到期取得车辆的交易活动。

签署协议后,小李一次性付清了房款。之后由于开发商出现迟延交付等问题,无奈之下,小李只好起诉至法院,要求开发商承担违约责任并交付房产。但法院经审理认为,双方之间的协议是租赁协议,并非购房协议,故小李无权请求开发商交房,但可以要求对方履行租赁合同,对方明确表示不履行或实际上不履行的可以解除合同退还租金。法院同时对45年的租金约定,只认定20年有效,剩余按合同无效处理。

事件缘由

汽车融资租赁在80年代中期就已经出现,在美国新车销售的渗透率已超过30%,但在我国目前只有1%。

律师点评:

西宁装修网了解到,市民赵先生说,他于2014年底与一位姓夏的租客签订《房屋租赁协议》,将他的一套房子租给夏某居住,当时协议中约定租金为每个月1500元,违约押金2000元。房屋租期为一个年度一个周期,一次付一年的租金。第一年度租金为1.8万元,第二年度的租金随市场价变动进行调整,夏某应提前30天交付房屋租金,即下一年度的租金需在上一年度年底前支付,如果夏某拖欠租金超过30天,系违约行为,他有权解除协议,收回房屋,违约押金归原告所有。租赁合同签订后,夏某如期交纳了2015年度、2016年度的房屋租金。2016年底,双方因租金高低问题发生矛盾,夏某未按协议约定的期限交纳租金。2017年1月,他打电话想通知夏某交房租,可是夏某一直不接电话,后来他通过手机短信方式通知解除双方签订的租赁协议,后又再次通知,要求夏某在2017年1月30日之前自行搬离房屋,双方租赁协议解除,可是夏某不但不支付租金也未搬离房屋。现在夏某自己住到了其他地方,但他不接电话也不来搬东西,这种情况赵先生如何收回自己的房子。

汽车融资租赁市场会发生消费者与平台之间的纠纷,出现纠纷后消费者往往习惯性预设是平台以类似套路贷的方式给消费者挖坑。

谨慎购买无产权房

律师说法

但是,从2009年10月19日至2018年9月18日,上海法院系统1061篇汽车融资租赁相关裁判文书显示,90%以上是因承租人支付了首期租金及部分租金后,未继续向出租人即融资租赁公司支付租金,因此发生法律诉讼。

浙江三道律师事务所 胡增冬律师

青海延辉律师事务所王延辉律师认为:根据我国《合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中,双方签订合同并约定期限,现夏某逾期拒不支付租金,赵先生可以解除合同,而《房屋租赁协议》租赁期间届满,夏某应当按照约定返还租赁房屋,并具有将租赁房屋恢复原状的义务。如果夏某一直不搬离,赵先生可通过法律方式维权。

因为双方签署有合法的汽车融资租赁协议,在纠纷进入法律途径后,绝大多数情况都是消费者一审败诉,车辆要归还给汽车融资租赁公司,同时还要缴纳拖欠的车辆租金,而且一审后的上诉比例不到2%。

由于此类型楼盘的用地性质,导致开发商基本上无法办理分割的房产证,因此也就无法签订《商品房买卖合同》。作为购房人来说,其很难根据商品房买卖的相关规定保护其权益,只能适用《合同法》等普通民事法律。《合同法》第二百一十四条的规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

目前,汽车融资租赁已经成为国内三四线“下沉市场”小镇青年购买汽车的主流方式。为增强消费者对汽车融资租赁模式的了解,在融资租赁公司、消费者、供货商之间搭建充分的信任,我们选取中国裁判文书网近期的几起典型案例,并邀请业界知名律师做了点评。

本案中,小李虽然与开发商签了45年租赁期限的合同,但是只有其中的20年是有效的,剩余的25年是无效的。虽然双方协商了续订条款,但由于小李一次性支付了全部的款项,与合同所载的“续订”的性质明显不符。假使小李入住了该房屋,如果该房屋所在的土地和整个楼盘租赁期限内被转让或设定担保物权,一旦开发商出现经营纠纷导致土地或者楼盘被法院执行,那么小李即使根据买卖不破租赁原则(注:即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。)小李也只有20年的租赁权,超过了20年,债权人有权要求小李归还房屋,而小李只能找原先的开发商要求归还多付的租金。因此,在此提醒购房者,谨慎购买无产权房。

案例一

本报记者 丁咏梅

东莞李某拖欠租金、一年内违章扣罚83分

2016年12月,东莞李先生与大搜车签订《融资租赁协议》,承租了一辆标致301,租赁期为12个月,首付租金19500元,月租金298元。协议规定,期满时李先生可以通过一次性支付64400元或银行贷款分36期支付2232元的方式,获得这辆标致车的所有权,此外,李先生也可以选择续租或退还。

然而李先生在租赁期间拖欠了2个月的租金,至租期结束时也未补齐,此外,他还在租赁期间多次违章,总计扣罚83分,其中有四次是直接扣满12分。这些违章记录直到租借期满时,李先生也未到公安部门妥善处理。由此大搜车起诉李先生,要求依据协议退还车辆,并支付违章违约金50000元。

东莞市第一人民法院受理了此案,最终支持了原告的诉讼请求。李先生在退还车辆之余,还需要支付50000元违约金,并承担案件的诉讼费用。

律师简评

国浩律师(杭州)事务所徐江陵律师认为,该案中消费者对于融资租赁与传统分期付款的模式未进行区分,涉案协议签订时未给予重视,以至于履行过程中违反了多项协议约定。本案消费者需要建立一个正确的认识:根据双方约定,在融资租赁的第一年里,汽车的所有权属于出租方,消费者需要按照协议规定的内容承担承租人的义务。

案例二

河南王女士未按期支付租金,称遭遇“套路贷”

2018年4月,河南某汽车融资租赁有限公司与王女士签订汽车租赁合同,约定被告以融资租赁方式租赁车辆。王女士在履行合同过程中,没有按期支付租金。经过多次催要也无果,该公司依据合同诉至法院。要求王女士支付租金、赔偿金、催收费用共计293472.65元。

然而王女士认为,这是自己遭遇了“套路贷”,明明自己的初衷是贷款购车,结果到了合同里却成了融资租车,而且融资租赁公司和销售汽车的公司是兄弟公司,二者存在紧密关联,王女士认为两家公司之间一定是互相串通,在违背消费者意愿和知情权的情况下,将购买车辆合同和购买行为暗中强行异化为汽车融资租赁合同的民间高利贷行为,是另一种具有欺骗性质的汽车“套路贷”,应该予以打击。

法院认定,《合同》系当事人真实表达,理应成立并生效。合同签订后,汽车融资租赁公司依约履行了合同义务,被告王女士却未能按约定履行支付租金的义务,已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定,要求王女士支付剩余租金289462.75元及催收费1200元。

律师简评

国浩律师(杭州)事务所徐江陵律师认为,从法院查明的事实来看,涉案合同是双方真实意思的表示,且未违反法律法规的强制性规定,合法有效。正是由于本案消费者缺乏对汽车融资租赁模式的了解,导致“签订合同时未予以重视,事发后才误认为涉及“套路贷”陷阱。本案消费者签约购车时应该仔细阅读合同条款,从而保障自身权益。

案例三

山西卢某违约,法院开庭时放弃答辩

2018年7月,卢某从上海某融资租赁有限公司处以融资租赁模式租赁车辆,并签订了汽车租赁合同及汽车抵押合同。租赁合同通用条款第三条约定,融资租赁公司根据卢某的要求为其购买车辆,并租给卢某使用,合同的融资租赁方属于售后回租模式。

根据双方合同约定,卢某的车辆融资总额为88670元,每月支付租金2463.06元,租赁期限为36个月。合同第十条约定如果卢某未能支付到期租金将视为违约,汽车融资租赁公司可向被告追索全部租金余额,并按照1.2‰/天的标准向原告支付违约金。双方于2018年8月办理了抵押登记手续,但合同签订后,卢某却并未支付租金,公司多次催要无果,于是起诉了卢某。直至开庭,卢某既没有提交书面答辩状,本人也没有到庭参加诉讼。

法院认为,原告与被告签订的两份合同系双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方应依约履行相关合同内容。合同所涉车辆已经抵押登记,原告享有优先受偿的权利。原告要求被告支付租金88670元的诉讼请求,于法有据,予以支持。涉案车辆在进行注册登记之后,办理了抵押登记,抵押权人为原告,故原告有权就该车辆享有以该车折价或者以拍卖、变卖该车的价款的优先受偿权。

律师简评

国浩律师(杭州)事务所徐江陵律师认为,本案消费者在通过汽车租赁模式进行消费时,应对该模式有所了解,仔细阅读涉案合同。合同一经签订,消费者应具有契约意识,严格遵照合同内容和期限履行义务,才能保障自身合法利益。

案例四

湖南肖某签约后称“不知情”,聚众扰乱公司办公

2018年7月,上海一家汽车融资租赁公司与被告肖某(乙方/承租人)签订汽车租赁合同,约定汽车融资租赁公司按照肖某的要求购买宝马X5
2008款3.0L自动xDrive30i豪华型小汽车,并将该车辆以融资租赁的方式出租给肖某使用,肖某按照合同约定向汽车融资租赁公司支付租金及其他费用。

融资项目约定租赁车辆转让价款总额185000元,融资总额162000元,首付租金55500元,抵扣首付租金后,融资总额中的129500元由承租人委托出租人一次性将该款付给汽车销售商。租赁期限36个月,每期租金为5371.44元,租金支付日为起租后次月起的每月出租人放款对应日。合同第4.2条约定承租人如未按期支付租金,出租人有权自到期应付日起,每逾期一日,按逾期未付租金的1.2‰主张逾期违约金。合同中的其他条款也约定了其他违约情况的处理办法。

2018年8月,该车办理了抵押登记,抵押权人为汽车融资租赁公司。肖某以每期租金5371.44元支付了2期租金,但从应付第三期租金之日起未再付租金,汽车融资租赁公司索要租金未果于2018年12月6日收回租赁车辆,随后起诉至法院。肖某辩称,不愿意继续支付租金、违约金,因为合同是在其不知情的情况下签订的。

法院认为,双方签订的《汽车租赁合同》、《抵押合同》真实合法有效,肖某仅支付两期租金,违约在先,融资租赁公司有权要求肖某继续履行义务。根据合同法所规定,在出租人未收回租赁物的情况下,出租人解除合同后,可以要求承租人承担相当于未到期租金数额的损失赔偿。因此肖某无需支付车辆被收回之后的租金,经计算支付数额应为13786.7元(5371.44元/月×2个月+5371.44元/月÷30天×17天)。因此最终判定,肖某支付未付租金13786.7元及违约金232.8元,律师代理费2500元。

律师简评

国浩律师(杭州)事务所徐江陵律师认为,法院查明本案消费者虽然声称对签订合同并不知情,却按合同约定内容支付了两期租金,据此法院认定合同内容真实有效,不存在无效情形。与其他案例类似,还是本案消费者对融资租赁模式本身不够了解,又对合同内容不够重视,导致需承担相应违约责任,为自己不诚信的行为付出代价。

初次接触到汽车融资租赁服务的时候,大部分人对这种购车模式是陌生的,容易将其与汽车贷款混淆。通过贷款方式买车,消费者若是去4S店,首付需要30%-50%,还要缴保险、购置税、上牌等,以一辆15万元的车辆为例,前期一次性支付至少8万元。

通过汽车融资租赁买车,用户需要支付1成首付,下单后第一年租赁期只拥有使用权,所有权属于融资租赁公司;1年租赁期内消费者支付的钱款是租金。

一年后租赁期结束后,消费者可以选择一次性支付尾款买断,或者银行分期贷款,在1年租赁期后即可获得车辆所有权。若是选择续租,4年租期到期后仍可获得车辆所有权。消费者支付车款的年限拉长了,资金压力自然也就降低了。

律师提醒消费者

汽车融资租赁与贷款购车均为汽车金融模式,也是当下用户主流的汽车购买模式,两者各有优缺点。

汽车融资租赁的价值在于大大降低了汽车消费的门槛,消费者能够以“1成首付”甚至零首付的情形下,提前拿到车辆,提升生活品质。

不过,享用汽车融资租赁便利的前提是消费者如期履约,遵照合同规定及时支付租金费用。消费者签约时应仔细阅读合同,尤其是租金支付的时间和违约的相关条款,切实关心自身权益。在已经签署明确协议的情况下,法院均会按照合同法与融资租赁相关规定判决。